Köhnə evləri almaq, təmir etmək və sonra yenidən qazancla satmaq, ümumiyyətlə, evi "çevirmək" kimi tanınır. Uğurlu sürüşmə, ilkin investisiya və təmir xərcləri son satış qiymətindən çıxarıldıqda mənfəət əldə etmək üçün kifayət qədər aşağı qiymətə malik olan mülklərin tapılmasından asılıdır. Evləri çevirmək üçün müxtəlif yollar tapa bilərsiniz. Birincisi, onlayn mənbələrdən, mahal katibinin məlumatlarından və bir daşınmaz əmlak agenti ilə məsləhətləşmələrdən istifadə edərək evlərin siyahısını tərtib edin. Bütün evləri diqqətlə qiymətləndirin. Son satın almadan əvvəl, mütəxəssislərlə məsləhətləşin və satıcı ilə danışıqlar aparın. Bu, evi çevirərək qazanc əldə etmək üçün ən yaxşı qiyməti tapmağa kömək edəcək.
Addımlar
3 -dən 1 -ci hissə: Evlərin Siyahısını tərtib etmək
Addım 1. Bazarınızdakı orta qiymətlər haqqında məlumat əldə edin
Evləri çevirmək üçün ilk addım bazarınızı bilməkdir. Qiyməti aşağı olan evləri ən yaxşı müəyyənləşdirmək üçün aradığınız bölgədəki orta qiymətin nə olduğunu anladığınızdan əmin olmaq istəyirsiniz.
- Orta qiymət haqqında məlumat əldə etmək üçün hazırda bazarda olan müxtəlif evlərə baxın. Yalnız bu, hansı evlərin dəyərinin aşağı düşdüyünə dair bir fikir verməyəcək, həm də təmir edilmiş evi nə qədər satmanız lazım olduğunu anlayacaq.
- Bir evin dəyərinə təsir edən amilləri də araşdırmalısınız. Ev təhlükəsiz bir məhəllədədirmi? Məktəbin və ya iş bölgəsinin yaxınlığındadır? Orta bir alıcı üçün arzuolunan amillər varmı? Daha sonra qazanc əldə etmək üçün daha çox ehtimal etdiyiniz üçün bu sahələrdə dəyərdən düşmüş evləri hədəf almaq istəyəcəksiniz.
Addım 2. Onlayn vasitələrdən istifadə edərək dəyərdən düşmüş evləri axtarın
Çevriləcək evləri axtarmağa başlamağın ən yaxşı yollarından biri onlayn vasitələrdən istifadə etməkdir. Onlayn axtarış motorları bir qiymət aralığı verməyinizə və müəyyən bölgələrdə ev axtarmağınıza imkan verəcək. İnternetdə müxtəlif evlər taparaq siyahınıza başlayın.
- Zillow, Realtor.com və ya Trulia kimi saytlardan istifadə edərək evləri axtara bilərsiniz. Axtarış motorunu çimdikləyin ki, ən aşağı qiymətlər ilk olaraq siyahıya alınsın. Müxtəlif evlərə baxın və maraqlandığınız siyahıları kompüterinizə qeyd edin.
- Bu, daha ucuz evlərin bir məhəllədə olma meyli haqqında bir fikir verəcəkdir. Bu, bir daşınmaz əmlak agenti və ya digər satış vasitəsi ilə ev axtardığınız zaman axtarışınızı daraltmağa kömək edə bilər.
- Unutmayın ki, aşağı qiymətli evlər həmişə ən ucuz deyil. Bazar dəyərindən aşağı satılan bir ev istəyirsən, ancaq təmir oluna və yolda satıla bilər. Bölgədəki ən ucuz ev ciddi problemlərlə üzləşə bilər və investisiya qoymağa dəyməz.
- İlçənin müəyyən bölgələrində sizə başlamaq üçün yaxşı bir yer verə biləcək bəzi yeni veb saytlar var və onlar sizin üçün yoxlama aparırlar. BMV, avtomatlaşdırılmış kompozisiyalar işlətmək və siyahı qiyməti ilə müqayisə etmək üçün əla bir iş görür, belə ki, bazar dəyərindən aşağı (və ya aşağı qiymətləndirilmiş) sövdələşmələr artıq sizin üçün süzülür. Hər bir razılaşma o qədər də böyük olmasa da, potensial bir əmlak üzərində araşdırma aparmaq üçün sizə əla bir yer verə bilər. Bu sayt, REO satışları və bölgədəki bazarda ortalama günlər kimi digər faydalı statistikalar da verir. Bu cür rəqəmlər hədəf qonşusunda nələrin baş verdiyini anlaya bilər.
Addım 3. Girov götürmə prosesində ev tapmaq üçün mahal katibinizin ofisini ziyarət edin
Bir girov prosedurundan keçən evlər ümumiyyətlə daha ucuz olacaq. Bağlı evləri çevirmək asandır və geniş təmir tələb olunmaya bilər. Sahibinə birbaşa bir daşınmaz əmlak agentindən keçməkdən daha ucuz ola biləcək bir təklif verə bilərsiniz. Girov götürülmüş evlərin siyahısını tapmaq üçün yerli mahal katibinin ofisini və ya satın almaq istədiyiniz ərazidəki il katibinin ofisini ziyarət edə bilərsiniz.
Addım 1.
- Girov götürülmüş evləri necə tapmaq barədə ofisdəki bir işçi ilə danışın. Ümumiyyətlə Satış Bildirişi, Lis Pendens və ya Varsayılan Bildiriş axtarırsınız.
- Yerli qəzeti də yoxlaya bilərsiniz. Ümumiyyətlə, girov götürülmüş evlər barədə sizi xəbərdar edən bir ictimai xəbərdarlıq bölməsi var.
Addım 2. Böyük şəhərlərin xaricində evlər axtarın
Axtarışınızı daha böyük şəhərlərlə məhdudlaşdırmayın. Şəhərlərdəki evlər daha çox satmağa meylli olsa da, yenə də şəhər xaricində evlər çevirərək qazanc əldə edə bilərsiniz. Ümumiyyətlə şəhər sərhədləri xaricində 2 ilə 3 saat arasında aşağı qiymətli evlər tapa bilərsiniz.
- Çox kəndə getməyin. Təcrid olunmuş bir ərazidə yerləşən bir fermanın böyük bir qazanc əldə etmək ehtimalı azdır. Şəhərlərin və ya şəhərətrafı ərazilərin yaxınlığındakı kiçik şəhərlərə yapışdırın.
- Mümkünsə, sahillərdən uzaq evlərə baxın. Orta Qərb və Cənubdakı şəhərlərdəki evlərin qiyməti Şərq və ya Qərb sahilindəki evlərə nisbətən daha ucuzdur.
Addım 3. Avtomatik xəbərdarlıq sistemi qurun
Yaxşı bir qiymətə bir ev tapsanız, təklif edən ilk insan olmaq istəyirsiniz. Bu, rəqabətin üstünlüyünü təmin edə bilər. Bəzi avtomatik siqnalizasiya sisteminin qurulması yaxşı bir fikirdir. Əmlak agentinizlə avtomatik xəbərdarlıq sistemi haqqında danışın. Bir agentlə işləmirsinizsə, Zillow kimi saytlar ümumiyyətlə müəyyən bir ərazidə müəyyən bir qiymətə evlər haqqında avtomatik siqnallar qurmağa imkan verir.
Addım 4. Sahibi tərəfindən satılan evləri axtarın
Sahibinin bir evi tez bir zamanda satması lazımdırsa, daşınmaz əmlak agenti ilə danışmaqdan imtina edə bilərlər. Sahibi tərəfindən satışa çıxarılan evlər daha ucuz satıla bilər. Ev sahibləri əmlaklarının əsl dəyərini bilmirlər və bazar dəyərindən xeyli aşağı qiymətə buraxırlar. Ev çevirmək üçün ev almağı düşündüyünüz bəzi məhəllələrdən keçmək yaxşı bir fikirdir. "Sahibi tərəfindən satılır" yazılı işarələrə diqqət yetirin.
Addım 5. Daşınmaz əmlak agentinə müraciət edin
Yanınızda bir mütəxəssisin olması həmişə yaxşı bir fikirdir. Daşınmaz əmlak bazarında yenisinizsə, çevirmək üçün ev tapmaq barədə bir daşınmaz əmlak agenti ilə danışın. İxtisaslı bir agent, ehtiyaclarınıza cavab verən yüksək keyfiyyətli, aşağı qiymətli evlər istiqamətində sizə kömək edə bilər.
- İnternetdə və ya sarı səhifələrə baxaraq bir daşınmaz əmlak agenti tapa bilərsiniz. Möhkəm bir nüfuza sahib olmaq üçün Yelp kimi bir veb saytında bir agentin rəylərini oxuya bilərsiniz.
- Evləri çevirən digər insanlardan bir agent üçün tövsiyə istəməlisiniz. Bir daşınmaz əmlak agenti də keçmiş müştəriləri ilə əlaqə məlumatlarını verməyə hazır olmalıdır. Keçmiş müştərilərlə danışın və potensial bir daşınmaz əmlak agentinin möhkəm olduğuna əmin olmaq üçün müxtəlif suallar verin.
3 -cü hissənin 2 -si: Potensial İnvestisiyaların Qiymətləndirilməsi
Addım 1. Müxtəlif evləri ziyarət edin
Çevriləcək evlər axtararkən axtarışınızı məhdudlaşdırmayın. Bir çox fərqli bölgədəki geniş çeşidli evləri ziyarət edin. Ziyarət etdiyiniz hər evin müsbət və mənfi tərəflərini çəkin, beləliklə hansı evlərə sərmayə qoymağa dəyər olduğuna qərar verə bilərsiniz.
- Seçdiyiniz məhəllədə bir çox açıq evlərə qatılın. Daşınmaz əmlak agentinizlə danışmalı və bir gündə birdən çox evi gəzməyi xahiş etməlisiniz.
- Evlərin niyə ucuz ola biləcəyini anlayın. Bəzi ucuz evlərin geniş təmirə ehtiyacı ola bilər və ya pis yerlərdə ola bilər. Digər evlərin yalnız kiçik təmirə ehtiyacı ola bilər və sahiblərinin sürətli satması lazım olduğu kimi digər faktorlara görə də aşağı qiymətə düşə bilər.
Addım 2. Təmirə ehtiyacı olan evlərdən çəkinməyin
Bəzi evlərin təmir işlərinə ehtiyacı olduğu üçün daha aşağı qiymətə düşə bilər. Evləri çevirərkən tapdığınız evlərin çoxu müəyyən dərəcədə yuxarıya doğru düzəldici olacaq, buna görə təmir işlərindən çəkinməyin. Təmir tez və daha ucuz qiymətə edilə bilərsə, evin yatırılmasına dəyər ola bilər.
- Çox vaxt bir evin yalnız kosmetik təmirə ehtiyacı var. Pis boya işi, zəif xalça və ya güclü bir qoxu uzun müddət bazarda bir evi tərk edə bilər. Bu da evin qiymətinin aşağı düşməsinə səbəb olacaq. Ancaq bu kimi problemləri həll etmək olduqca asandır.
- Öz məqsədiniz üçün bir az araşdırma aparın. Müxtəlif podratçılara zəng edin və müəyyən təmir işlərinin nə qədər başa gəldiyini soruşun. Evdə və ya daşınmaz əmlak agentlərindən evdə təmir edilməli olan hər hansı bir işin olub olmadığını soruşmalısınız.
Addım 3. Çoxlu təkliflər edin
Çevriləcək evləri axtararkən çoxlu təkliflər etmək yaxşı bir fikirdir. Bazar, ehtimal ki, bir qədər rəqabətli olacaq və təklif etdiyiniz hər evi satın ala bilməyəcəksiniz. Peşəkarlar 100-10-1 qaydasını istifadə etməyi məsləhət görürlər. Bu o deməkdir ki, təxminən 100 evə baxmalı, 10 -a yaxın ev təklif etməlisən və əslində 10 evdən 1 ev almalısan.
- İlk seçiminiz olmayan evlərə təklif verməkdən qorxmayın. Təkliflərinizin əksəriyyəti hər halda düşəcək. İlk seçiminiz olmayan bir evə sahib olsanız, alışdan ən yaxşı şəkildə istifadə edə bilərsiniz.
- Ancaq istəmədiyinizi bildiyiniz evlərə təklif verməyin. Məsələn, çox pis bir məhəllədə bir ev, ehtimal ki, dəyərli bir investisiya deyil. Yalnız çevirərək yaşaya biləcəyinizi düşündüyünüz evlərə təkliflər verin.
3 -dən 3 -cü hissə: Peşəkarlarla Satınalma haqqında danışmaq
Addım 1. Satın almağı düşündüyünüz əmlak üzərində bir ev yoxlaması aparın
Evi vaxtından əvvəl yoxlamadan heç vaxt əmlak almayın. Təklif etməzdən əvvəl evi qiymətləndirmək üçün ixtisaslı bir ev müfəttişi işə götürün.
- Bir ev müfəttişi, satış etmək üçün zərərin minimuma endirilməsində maraqlı olmayan neytral üçüncü tərəf olacaq. Evdə nə qədər iş lazım olduğunu sizə xəbər verəcəkdir.
- Kiçik təmirə ehtiyacı olan bir ev, bir evi çevirmək istəyirsinizsə böyük bir sərmayədir. Əsaslı təmirə ehtiyacı olan bir ev, vaxtınıza və pulunuza dəyməz.
Addım 2. Bir vəkillə danışın
Özünüz bir hüquq təhsili almadığınız təqdirdə, bir daşınmaz əmlak vəkili ilə danışmadan ev almamalısınız. Ev almaq üçün çoxlu sənədləşmə işləri və müqavilələr var. Bacarıqlı bir daşınmaz əmlak vəkili sizə diqqətlə məsləhət verəcək və pis alış qərarlar verməyinizə mane olacaq.
- Əmlak vəkilini onlayn olaraq və ya yerli sarı səhifələrdə tapa bilərsiniz. Evləri çevirən və müraciət etmək istəyən dostlarınız və ya həmkarlarınızla da danışmalısınız.
- Sağlam bir nüfuza sahib birini seçdiyinizə əmin olmaq üçün bir vəkil işə götürməzdən əvvəl həmişə rəyləri oxuyun.
Addım 3. Müxtəlif mütəxəssislərdən təmir xərcləri haqqında təxminlər alın
Təmir xərclərinin bir evin son qazancından üstün olmadığından əmin olmaq istəyirsiniz. Bölgənizdəki müxtəlif lisenziyalı podratçılara zəng edin. Onlara hansı növ təmirə ehtiyacınız olduğunu söyləyin və təxminlərini soruşun. Təmirin ümumi dəyərinin təxminən nə qədər olacağını hesablayın.
- Bəzi podratçılar, onlarla iş əlaqəniz olmadıqca mülk sahibi deyilsinizsə, pulsuz bir qiymətləndirmə verməyəcəklər. Bəzi hallarda, sahib olmadığınız bir əmlakın təmiri üçün təxmin etmək üçün kiçik bir haqq ödəməyiniz tələb oluna bilər.
- Müxtəlif yerlərə zəng edin və ən aşağı qiymətləri axtarın. Bununla birlikdə, bir podratçı ilə razılaşmadan əvvəl onlayn rəyləri oxumalı və digər müştərilərlə danışmalısınız.
- Pis bir boya işi kimi kiçik bir təmir varsa, bunları özünüz etməyi düşünün. Evi çevirərkən pulunuza qənaət edə bilərsiniz.
Addım 4. Bir ev üçün nə qədər təklif edəcəyinizi anlamaq üçün bəzi nömrələri qırın
Satın aldığınız hər hansı bir evin qazanc əldə edə biləcəyinə əmin olmaq istəyəcəksiniz. Nə qədər təklif etməli olduğunuzu başa düşmək üçün sadə bir riyaziyyat etməlisiniz. Daşınmaz əmlak agentiniz və vəkiliniz, müəyyən xərcləri və əmlakınızın son satış qiymətini təxmin etməyə kömək edə bilməlidir.
- Təmir Sonrası Dəyəri (ARV) olaraq adlandırılanlara ehtiyacınız olacaq. Əmlakın nəhayət satacağı qiymət budur və agentiniz qonşuluqdakı son satışlara baxaraq bu qiyməti sizin üçün anlaya bilər.
- ARV -nin ev üçün ödəyəcəyinizin təxminən 70% -i olmasını istəyirsiniz. Ev üçün nə qədər pul ödəməli olduğunuzu anlamaq üçün ARV -ni 0.7 -ə vurun. Məsələn, 200.000 ABŞ dolları dəyərində ARV olan bir ev, təmir tələb olunmadığı təqdirdə, 140.000 ABŞ dollarından çox alına bilməz. Bununla birlikdə təmir xərclərini çıxartmalısınız. Eviniz 40.000 dollar dəyərində təmir tələb edirsə, 100.000 dollardan çox almayın.
Addım 5. Satıcı ilə danışıqlar aparın
Son qiymətə qərar verməzdən əvvəl həmişə danışıqlar aparmalısınız. Satıcı ilə danışıqlar aparsanız, hətta istədiyiniz qiymətdən aşağı ala bilərsiniz. Satıcının tələb etdiyi ilk qiyməti qəbul etməyin, xüsusən hesabladığınız maksimum qiymətdən yüksəkdirsə.
Burada çoxlu təkliflər etmək lazım gəlir. Satışa icazə vermək istəsəniz, satıcı təklifinizə daha çox təslim ola bilər
Video - Bu xidmətdən istifadə edərək bəzi məlumatlar YouTube ilə paylaşıla bilər
İpuçları
- Əmlakın çevrilməsi üçün nağd pul ödəməzdən əvvəl həmişə tam bir başlıq axtarışı sifariş edin. Əks təqdirdə, mülkiyyət haqqı qanuni olaraq verilə bilmədiyi təqdirdə, sərmayənizi geri almaq üçün məhkəmə ilə mübarizə aparmalı ola bilərsiniz.
- Bir başlığın aydın olması 2 həftədən bir ilə qədər davam edə bilər. Başlıq hesabatında hər hansı bir narahatlıq doğuran şey varsa ləğv edə biləcəyiniz bir başlıq ehtimalının olduğundan əmin olun. Bu maddələri silmək mümkündürsə, davam etmək istəyə bilərsiniz, yoxsa geri çəkilmək istəyə bilərsiniz.
- Çox nadir olmayan bir evi çevirməklə pul itirirsinizsə, evi satmadan əvvəl bir il və ya 2 il icarəyə götürərək əlavə pul qazana bilərsiniz.
