Ticarət sahəsinin kvadrat metrinin hesablanması detallara amansız diqqət tələb edən mürəkkəb bir prosesdir. Kirayəçilər, binanın ümumi sahəsi və regional standartlar da daxil olmaqla, kirayə müqaviləsinə daxil olub -olmaması barədə qərar qəbul edərkən bir çox amilləri nəzərə almalıdırlar. Əhəmiyyətli anlayışları başa düşməyən kirayəçilər, bəzən təsəvvür etdiklərindən daha kiçik olan gizli xərclər və istifadə edilə bilən sahələrə təəccüblənirlər.
Addımlar
3 -dən 1 -ci hissə: Ölçmə metodunun seçilməsi
Addım 1. Ölçmə üsullarını müqayisə edin
Ev sahibləri bir kvadratın ölçüsünü qiymətləndirmək üçün bir neçə fərqli ölçü texnikasından istifadə edə bilərlər. Bu üsullara daxildir:
- İstifadə edilə bilən kvadrat görüntü və ya USF: Kirayəçinin əslində tutduğu yer budur. Kirayə agentləri tez -tez bu rəqəmi potensial kirayəçilərə verirlər, lakin bu, icarə müqaviləsinin yalnız bir hissəsini təmsil edir.
- Kirayəyə verilən kvadrat görüntü və ya RSF: Bu, istifadə edilə bilən kvadrat görüntülərin və binanın ümumi sahəsi olan kvadrat metrinin faizinin birləşməsidir. Kirayəçilərin hamısının faydalandığı bir binanın bir hissəsi olan ümumi sahələrə lobbi, liftlər, koridorlar və pilləkənlər daxildir.
- Ümumi kvadrat görüntü və ya GSF: Bir binanın kirayəyə götürülən bütün kvadrat metri.
Addım 2. Ticarət sahəsinin hesablanması üsulunun sizin üçün ən uyğun olduğuna qərar verin
Bina Sahibləri və Menecerləri Birliyi (BOMA) 2010 -cu ildə ticarət binalarında kirayəyə götürülə bilən sahələri ölçmək üçün sənaye standartlarını sadələşdirdi. BOMA -nın 2 aparıcı üsulu Metod B və Köhnə Metod A -dır.
- Metod B: Yeni Tək Yük Faktoru Metodu, hər bir kirayəçinin kirayə götürə biləcəyi sahənin ölçülməsi üçün vahid bir yanaşma istifadə edərək hesablayır. Bir binanın bütün mərtəbələri üçün eynidır.
- Legacy Method A: 1996 -cı il standartı, USF və ümumi kvadrat metr üçün ayrı vahid qiymətlərindən istifadə edir. Bəzi hallarda kiracıların bu yanaşmanı seçmələri faydalı ola bilər.
Addım 3. Mülkiyyət növündən asılı olaraq bir ölçmə metodu seçin
Tipik olaraq, istifadə olunan ölçmə texnikası əmlakın məqsədindən və istifadəçilərin sayından asılıdır. Ofis binaları, alış-veriş mərkəzləri və digər çox kirayəli binalar adətən RSF istifadə edərək ölçülür. Anbarlar və ya istehsal müəssisələri kimi tək kirayə verən binalar GSF istifadə edərək ölçülür. Bununla birlikdə, ev sahiblərindən bir yer ölçmək üçün xüsusi bir üsul istifadə etmələri tələb olunmaya bilər.
Addım 4. Regional lizinq standartlarını nəzərdən keçirin
Federal qanun, ev sahiblərinə istədikləri hər hansı bir metoddan istifadə edərək kirayəyə götürə biləcəkləri ölçməyə imkan verir. Bununla birlikdə, ölkənin müəyyən bölgələrində kvadrat metrlərin hesablanması üçün fərqli qaydalar ola bilər. İki diqqətəlayiq nümunə bunlardır:
- New York Daşınmaz Əmlak Şurası (REBNY), bina sahiblərinə RSF -ni GSF -ə mümkün qədər yaxınlaşdırmağa icazə verərək qazanclarını artırmağa imkan verir.
- Tropik ərazilər: Yeni qaydalar, adətən xüsusi hava şəraitindən təsirlənən ərazilərdə ticarət binalarının qapalı və açıq sahələrini əhatə edir.
3 -dən 2 -ci hissə: Ticarət Meydanının Ölçülməsi
Addım 1. Heç bir şeyi təsadüfən qəbul etməyin
İstifadə olunan sahəni özünüz ölçün. Kvadrat ölçüsünü təyin edərkən səhv hesablama, kirayə müddətində sizə minlərlə dollara başa gələ bilər. Tipik ölçü standartları, ticarət sahəsini ölçərkən 2 % səhv toleransına imkan verir. Ancaq bu, xüsusilə böyük və ya bahalı məkanlarda çox pula çevrilə bilər. Sahəni mümkün qədər diqqətlə ölçdüyünüzdən əmin olun, xüsusən də bu səhv hesablamalardan mənfi təsirlənən kirayəçisinizsə.
Addım 2. Sadə kvadrat görüntüləri ölçün
Düzbucaqlı bir yer üçün ticarət kvadrat metrini ölçmək üçün otağın uzunluğunu eni ilə ayaqla vurun. Məsələn, 12 fut uzunluğunda və 12 fut enində olan bir otaq 144 kvadrat futdur. L şəkilli və ya bölünmüş boşluqlar üçün, məkanın düzbucaqlılarını müstəqil olaraq ölçə və sonra ümumi bir sahə ölçüsü əldə etmək üçün sahələri cəmləyə bilərsiniz.
Ölçmələr bir lent ölçüsü və ya lazer ölçmə cihazı ilə edilə bilər
Addım 3. Qeyri -adi formaları hesablayın
Bir otağın düzensiz formalı hissələrini ölçərkən diqqətli olun. Ölçmə aparmaq üçün otağı düzbucaqlı və üçbucaq kimi hesablanması asan olan sahələrə bölməyə çalışın. Düzbucaqlı üçbucağın sahəsi, diaqonal olmayan iki tərəfin uzunluqlarını (bu ikisi düz bucaqla birləşdirilmiş) çarpmaqla və sonra məhsulu 2-yə bölməklə tapıla bilər.
- Məsələn, içərisində diaqonal divar olan bir otaq varsa, sahənin kvadrat metrini təyin etmək üçün daha mürəkkəb bir düsturdan istifadə etməlisiniz. Çapraz divarı olan yerin uzunluğu 10 fut və eni 8 fut olsaydı, sahənin kvadrat metri 40 fut olardı.
- Bunun səbəbi, divarın otağın kəsişdiyi divar olmasaydı 80 olardı, ümumi kvadrat metrini yarıya endirər.
Addım 4. Ümumi sahələri ölçün
Ümumi sahələr ölçülməlidir ki, kirayə verilən kvadrat metr hesablansın. Yerli qanunlarda başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ümumi sahənin kvadrat metri istifadə edilə bilən kvadrat metrlə eyni üsullarla ölçülür. Ümumi sahələrə liftlər, vanna otağı, vestibüllər, pilləkənlər və koridorlar daxil ola bilər. Əhəmiyyətli olan, ümumi sahələr istifadə etmək və ya faydalanmaq üçün bütün kirayəçilər üçün əlçatan olmalıdır. Binanın bütün ümumi sahələrinin ümumi kvadrat metrini ölçdüyünüzdən əmin olun.
Addım 5. Ümumi kvadrat görüntülərin tapılması
Ümumi kvadrat görüntü, xarici divarların qalınlığı da daxil olmaqla sahənin ümumi sahəsini ölçür. Bu sahəni ölçmək üçün binanın xaricindən divar uzunluğunu ölçmək və kvadrat ölçüləri hesablamaq üçün bu ölçüləri istifadə etmək lazımdır. Havalandırma şaftları, dayaq şüaları və ya lift şaftları kimi maneələr üçün GSF azalmır. GSF, dayanacaqlar, hovuzlar və ya qazılmamış zirzəmi sahələri kimi açıq sahələri əhatə etmir.
3 -cü hissə 3: Kvadrat görüntü məlumatlarından istifadə
Addım 1. Bina üçün yük faktorunu hesablayın
Yük faktoru, kirayə götürülə bilən kvadrat metri hesablamaq üçün istifadə edilə bilən kvadrat metrə əlavə edilən kvadrat metrin əlavə faizini təmsil edir. Yük faktorunu hesablamaq üçün, binanın ümumi istifadəyə yararlı və kirayəyə verilən kvadrat metrlik suallarını taparaq başlayın. Unutmayın ki, istifadə edilə bilən kvadrat metr kirayəçilərə kirayə verilə bilən sahədir və kirayə verilən kvadrat sahə bu sahə və ümumi sahələrdir. Sonra yük faktorunu əldə etmək üçün RSF -ni USF -ə bölün.
- Məsələn, bir binanın 80.000 kvadrat fut istifadəyə yararlı sahəsi və əlavə 20.000 kvadrat fut ümumi istifadə sahəsi varsa, kirayə verilən kvadrat metr 100.000 olardı.
- Sonra yük faktoru 100, 000 /80, 000 = 1.25 olaraq hesablanacaq.
Addım 2. Bir əmlak üçün kirayəyə verilən kvadrat metri tapmaq
Bir əmlak üçün kirayə verilən kvadrat metr, binanın yük faktorundan və əmlakın USF -dən istifadə etməklə hesablana bilər. RSF almaq üçün yük faktoru USF ilə vurulur. Daha sonra aylıq kirayəni anlamaq üçün RSF və hər kvadrat metrə görə qiymətdən istifadə edə bilərsiniz.
- Əvvəlki nümunəyə davam edərək, təsəvvür edin ki, əmlak iki ticarət sahəsi arasında yarıya bölünmüşdür. Beləliklə, hər birinin 40.000 kvadrat metrlik istifadə sahəsi var.
- RSF tapmaq üçün bu məbləği 1.25 olan yük faktoruna vurun. Bu o deməkdir ki, bu halda RSF 40 000 x 1,25 = 50 000 olacaq.
Addım 3. Ticarət əmlakı arasındakı fərqləri ölçün
Vahidlərin qiyməti binanın yerləşdiyi yerə və sinifinə görə çox fərqli ola bilər. Şəhərin mərkəzində 500 kvadrat fut (46.5 kvadrat metr) bir ofisin kirayəsi, yalnız 10 blok məsafədə yerləşən 1.000 kvadrat metrlik (92.9 kvadrat metrlik) kirayədən daha yüksək ola bilər. Binalar 3 standart təsnifatdan 1 -ə düşür.
- A sinfi: Bunlar bir şəhərin ən eksklüziv hissələrində ən prestijli binalardır. A Sınıfı binalar kirayə haqqını ortalamadan daha yüksəkdir.
- B sinfi: Bu ən geniş təsnifatdır. Bu binaların əksəriyyəti ədalətli və yaxşı bitirməyə malikdir.
- C sinfi: Bu sinifdəki bölmələr çox işləkdir, lakin bir neçə imkana malikdir. Kirayələr ümumiyyətlə aşağıdır.
Addım 4. Kvadrat görüntülərə əsaslanaraq bir əmlak üçün ümumi kirayə haqqını hesablayın
Kirayələr ümumiyyətlə bir məkanın RSF və ya GSF -ə əsaslanır. Bu məlumatları əldə etdikdən sonra, əmlakın kirayə qiymətini təyin etmək üçün hər kvadrat metrə düşən bazar qiymətindən istifadə edə bilərsiniz. Yuxarıdakı nümunəyə davam etsək, kirayə haqqı ayda RSF -in hər kvadrat metri üçün 1.50 dollar olsaydı, kirayə haqqı 1.50 x 50.000 $ = 75.000 dollar olardı.
